MESURES D’URGENCE DU COVID19 – Quel impact sur les loyers et charges des baux commerciaux et professionnels ?

Lors de son allocution du 16 mars 2020, le Président de la République a annoncé aux petites entreprises que : « Les factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que les loyers devront être suspendus. »

Qu’en est-il vraiment à l’examen de l’Ordonnance du 25 mars 2020 relative aux loyers et charges [1] ?

Quelles sont les entreprises concernées ?

Les mesures d’urgence mises en place par l’Ordonnance précitée concernent : « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité »[2].

C’est-à-dire celles « exerçant une activité économique particulièrement touchée par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation »[3].

A s’en tenir à ces seuls critères, le champ d’application du texte serait vaste. Cela est sans compter la publication d’un décret à paraitre qui va venir préciser les critères d’éligibilité.

Tout laisse à penser que ce décret limitera les mesures d’urgence à certaines microentreprises qui rempliraient les conditions cumulatives suivantes :

  • Employer moins de 10 personnes,
  • Avoir un chiffre d’affaires inférieur à 1 millions d’euros,
  • Avoir fait l’objet d’une fermeture par décision de l’administration ou appartenant à un secteur particulièrement touché (hébergement, activités culturelles et sportives, événementielles, foires et salons) ou avoir subi une perte de chiffre d’affaires entre le 21 février et le 31 mars 2020 d’au moins 70% par rapport à la même période en 2019.

Ainsi, seules certaines microentreprises seraient concernées par les mesures d’urgences prises par l’Ordonnance du 25 mars 2020

En quoi consistent ces mesures ?

Afin de prévenir et limiter la cessation d’activité de certaines microentreprises, l’article 4 de l’Ordonnance précitée interdit :

  • La suspension, l’interruption et la réduction de la fourniture d’électricité, de gaz et d’eau pour ces entreprises, et prévoit si elles le demandent l’échelonnement dans le temps du paiement des factures correspondantes, sans pénalité.
  • L’application de pénalités financières, de dommages et intérêts, d’exécution de clause résolutoire ou de clause pénale ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux de ces entreprises.

Autrement dit, il ne s’agit pas d’annuler le paiement des loyers et charges mais de suspendre les effets juridiques en cas de non-paiement durant la crise.

Concrètement, le locataire reste tenu de régler ses loyers et charges. A défaut d’y parvenir, le bailleur ne pourra pas mettre en jeu la clause résolutoire, ni demander des pénalités financières. Quant aux fournisseurs d’énergie, ils ne pourront pas suspendre ou diminuer les fournitures d’électricité, gaz et eau.

Cette absence d’effet juridique concerne les loyers et charges dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

A l’issue de cette date, le Bailleur retrouvera sa liberté d’action, et celle de poursuivre le preneur dont les loyers seraient demeurés impayés.

Pour l’heure, aucune disposition ne prévoit la possibilité de report de paiement d’autres factures que celles expressément citées.

Quid des entreprises non concernées par ces mesures ?

Les entreprises ne répondant pas aux critères précités pourraient être tentées de recourir au concept de la force majeure afin de justifier le non-paiement de leurs loyers.

En vertu de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure lorsqu’un événement, échappant au contrôle du débiteur, est imprévisible et irrésistible.

Les locataires, débiteurs d’une obligation de paiement, ne sont pas littéralement « empêchés » par la pandémie du Codiv19. Les difficultés de trésorerie n’ont jamais été constitutives de force majeure.

Toutefois, si le local commercial a fait l’objet d’une fermeture décidée par les arrêtés des 14 et 15 mars 2020, c’est l’obligation de délivrance du Bailleur qui est atteinte.

En pareille hypothèse, le preneur d’un local fermé pour cause de lutte contre la pandémie du Covid19 pourra suspendre le paiement de ses loyers en invoquant la force majeure ou l’exception d’inexécution.

Quelle solution à privilégier ?

En toute hypothèse, les locataires et bailleurs ont véritablement intérêt à convenir, dès à présent, d’un échelonnement de la dette locative.

Un aménagement contractuel est toujours envisageable par avenant et reste la solution à privilégier pour surmonter, autant que faire se peut, la crise sanitaire en cours.

Le Cabinet CORVAISIER AVOCATS ASSOCIÉS se tient naturellement à votre disposition pour toute question.

Ivan CORVAISIER

Célia ARRIGHI


[1] Ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19

[2] Article 1er de de l’Ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020

[3] Article 1er de de l’Ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020